大家好，我是二虎，从事海外房产投资近十年，今天应朋友邀请，简单和大家聊一聊菲律宾房产市场的真实情况！

最近这几年，中国人去菲律宾的越来越多，让我们印象最深的，应该是那些一掷千金的炒房客。他们带着大量资本过来，利用菲律宾首付低、无外汇管制、可以炒楼花等特点，一出手最少一整层，最后拉高套现，赚的盆满钵满。

大量游资的入场，激发了菲律宾楼市的赚钱效应，让更多人来菲律宾寻宝。但炒房客带来了人气，坏处也非常明显，凡是被炒作的区域，楼价都高的吓人，甚至不输国内的一线城市。所以经常有朋友问我：菲律宾的房子还能不能涨？现在买房是不是等同于接盘？

其实作为国民经济的基础产业，房地产的体量是非常巨大的。热钱可以炒高一个片区，几个楼盘，但不可能炒高整个国家，菲律宾房价已经连涨8年，一定是靠它内生的经济增长作为依托。像旅游、商务外包、菠菜、基建等行业，这些年都处于高速发展中，再加上每年大量外资持续流入，也给当地带来了产业升级的机会，所以菲律宾房价的上涨，不能全部归为炒作，更多还是因为有人真的赚到了钱。

我们抛开那些被爆炒后，一地鸡毛的地方，依然还能挖掘出很多优秀区域，这些地方的房价涨幅非常平稳，每年随着GDP涨几个点，但地段好，周围产业多，是租房市场上的香饽饽。

对于投资保守的中产家庭，目标就想跑赢通货膨胀，喜欢稳定的现金流那么这些地方的房产非常具有性价比，不仅总价低、租金回报高、涨幅稳定，还能附加带有"移民身份"，（部分楼盘有政府的认可文件，买房产可以办理SRRV身份）。获得SRRV身份后，家长可以把孩子放在菲律宾上学，避开国内越来越激烈的教育竞赛。

这里要说一下，很多家长把孩子放到菲律宾读书，不仅仅是为了学费便宜，而是想利用菲律宾特殊的"跳板优势"，将来回国参加华侨生联考，或者"爬藤"读欧美名校。因为和今天的房产主题无关，教育这块就不多展开了。

接下来主要说下投资菲律宾房产的一些逻辑。

一、什么决定房价？

国内经济学家任泽平说过：“长期看人口、中期看土地、短期看政策”，很多投资人都非常认可这句话，今天我也围绕这三方面谈谈自己的看法。

先说人口对房价的长期影响，人口因素主要体现在人口数量和人口质量两方面。

1、人口数量

菲律宾是千岛之国，总面积不到30万平方公里，和广西省差不多，除开那些不能建房子的海域和山地，能住人的地方就更少了。但2019年菲律宾官方人口超过了1亿，算上一些偏远小岛没被统计的人口，菲律宾的总人口其实和日本（1.2亿）差不多。

所以在人口数量上，菲律宾是非常充足的，未来二三十年都会保持增长，（因为信仰的原因，菲律宾不允许堕胎），只要不发生大规模动乱，房子的需求会长期存在。

2、人口质量

在人口质量方面，菲律宾也不再是吴下阿蒙，GDP的上涨，让菲律宾人的收入逐年增加：

最近这几年，菲律宾都以6-7%的平均增速保持增长，排在世界前列。

随着收入的增加，菲律宾的中产阶级快速形成。从2015年后，菲律宾的人均GDP突破了3000美元，相当于2008年中国人均水平。

根据发达国家的经验，人均GDP突破3000美金后，中产阶级会迅速崛起，所以和历史上大多数国家一样，菲律宾也是从此迎来了房地产的爆发期。

最后，菲律宾的劳动力市场非常健康：

菲律宾平均年龄不到24岁，中位数28岁，比我国年龄中位数38岁小了10岁。这些年轻人可不是目不识丁的文盲，其中90%以上的人都能熟练使用英语，并且和中国人一样，非常能吃苦，有改善生活的需求。这些菲律宾年轻人很多都出国工作，每年能给菲律宾赚回300多亿美金外汇。

可以预见，未来很多年，这些年轻人都能够提供持续的劳动力和强大的购买力。因此我们大概类比一下的话，现在菲律宾的位置，和10年前的中国处于同一阶段，唯一的区别是我们亲身经历了过去的十年，但菲律宾人还没有。

所以为什么我们不利用现成的经验，抓住菲律宾房价上涨的红利期呢？

3、土地供应

前面说到，菲律宾是个岛国，火山多、飓风多，宜居的地方很少。人口最多的地方就是首都大马尼拉地区，目前聚集了2000多万人口。而菲律宾的土地又是永久产权，老城区原住民多，根本拆不掉，所以政府靠填海和开发新区获得土地。

但在新的开发区，很多土地也是有主的。菲律宾是资本主义社会，老牌财阀的实力非常强大，像菲律宾的前五大开发商，Ayala、SMDC、Megaworld、Rockwell 和Robinson。他们几乎垄断了菲律宾有价值的土地，以现在的去化速度，足够销售十几年，而且和香港那些大开发商一样，他们是不担心土地会烂在自己手里的，大家都捂着核心的土地慢慢卖，不愁卖不出去，也不会卖不出去。

因此大家从新闻中可以看到，现在整个菲律宾的住宅都处于紧缺的局面。

目前马尼拉公寓住宅不到40万套，按照目前一套房子平均4-5年的建造速度，要补上这些缺口还要很久。

所以在菲律宾，尤其是马尼拉，我们一般都会为客人推荐各个区域的核心房产，不说增值多少，但是很少有跌价的。当然土地是比房子涨幅更快的资产，但由于政策限制，外国人不能在菲购买土地，公寓也只有40%能卖给海外买家。

4、菲律宾现在房地产市场的政策

不同于国内楼市限购限贷的调控政策，菲律宾是不限购的，（外国人很难贷款）。而且永久产权、无公摊、精装修交付，你想买多少套都可以，只要交房后布置好家居家具就可以出租，非常方便。因此在购房政策上，菲律宾是非常自由的，官方很少插手市场。

但很多人去菲律宾买房是奔着另外一个优势去的，那就是去菲律宾炒楼花。

除了现房需要一次性付款外，菲律宾的期房是分期付款的，以一套刚动工的期房为例，最长可以分60个月（5年）付款。

所以激进的炒房客可以通过杠杆，以极低的首付款，购买几十套期房，然后等房价涨起后，再缴纳一笔很少的更名费就能卖出去。在菲律宾炒楼花的人挺多的，遇到行情好的时候，一般都能有数十倍的收益。

但前提是不能遇到黑天鹅事件，例如今年新冠疫情，很多炒房客捂盘太多，一下子现金流跟不上。为了支付开发商的分期房款，不得不打骨折销售，（这点和2008年金融危机下的深圳很像，很多老板拿了十几套房来炒，次贷危机下断了现金流，最后为了还贷款，割在了地板上）。

所以对于风险偏好较低的朋友，我们非常不建议参与到楼花博弈中去。如果你看好的菲律宾发展，不如趁现在打折的机会，结合自己的预算，购入一些核心地段的房产，未来一旦疫情缓过去，房价还是会继续上涨。

二、菲律宾能支持高房价吗？

当然，很多朋友也会有疑问，菲律宾人这么穷，能支持这么高的房价吗？其实这也是很常见的误区，一来菲律宾人并不穷，而且房价也不算高。

菲律宾的确有很多穷人，雇佣一个熟练的菲佣也只需几千块钱。但在菲律宾，尤其是马尼拉，贫富分化严重，人口密度极高。在这样结构下，菲律宾中产和富豪也是很多的，这部分人从事旅游、菠菜、BPO（商务外包）、劳务输出等业务。房价收入比可以低到10以内，并不穷（菲律宾平均房价收入比约21，我国是39）。

所以推动菲律宾房价上涨的，除了海外资金外，更多就是当地越来越富裕的有钱人。而房价这块菲律宾也谈不上虚高，以大马尼拉为例，除了部分被炒高的区域外（房价在5万人民币以上），很多区域的房价在2-3万之间，这些区域的配套、交通、未来规划都很好，房价每年都稳步上涨，再加上诱人的租金回报率：

整体房价并不算很贵。

所以想要试水海外投资的朋友，不妨选择菲律宾作为第一站，未来全球利率下行是大趋势，持有资产远比纸币来的划算。

总价六七十万就可以买到一个单间或一房一厅。不算上每年房子增幅，单纯租出去的话都有6%左右的收益。而且期房还能分月付款，不占用现金流，利用小资金撬动大收益。在房屋安全性上，大家也不用担心，秉着稳定和长期投资为目的，都是筛选的老牌开发商。实力强，现金流丰富，储备项目多，不会出现烂尾这种糟心的事情。

如果您对菲律宾房产或移民有兴趣，或还有更多疑问，欢迎拨打麦克斯出国7*24小时客户服务热线：400-698-3225，或者添加小助手微信：maxyimin 进行咨询，和我们一对一详聊。