很多投资移民的申请者都担心到了美国如何生活，那么，投资商业地产是获得稳健收入的一种方式。无论您是移民到了美国，还是人在中国，美国的商业地产投资都是获得长期，稳定收入的一种有效方式。本文麦克斯出国就为大家简单介绍下美国商业地产如何购买。

一、美国商业地产投资优势

随着美国经济的复苏，在美投资的中国人越来越多。不少富豪为求稳定的收益和在美发展商业，而对美国的商业地产进行了投资。以下我们整理总结了商业地产投资的优势，供对美国商业地产有兴趣的人借鉴。

1. 永久产权

和中国40年的产权不一样，美国的商业地产的产权是永久的，包括土地下面的矿产和地下水等自然资源都是归产权方所有的。

2. 高收益

美国的房产年租金和房子的售价比是比较高的，租售比一般都在1/20，而国内租售比在1/50甚至更低。美国商业平均收益率6-8%，中国基本低于4.5%。由于美国市场是属于国际市场，从长远的角度，也更为稳定。

3. 简单管理

商业地产中零售商铺和工业地产等，房东只管收租金就好。税费和维修费等是由租户承担的。商业租约普遍比较长，至少3年，很多租约甚至5-15年，所以租约长避免房东很多更换租约租户的麻烦。

4. 投资策略灵活

在美国购买商业地产投资比较灵活。首先，如果您不想全款买房，我们可以为您找到合适的贷款政策，并为您联系银行协助办理贷款买房。第二，如果您暂时手头上有现金全款买房了，买房后需要现金流周转，您还可以做 Refinance，用已购房产找银行贷款。第三，您还可以和其他人一起投资购买，以出价多少分割地产股权。

二、商业地产与住宅地产的不同

我们都知道，商业房地产与住宅地产不同，住宅是人居住的，价格可以没有什么标准，但是商业房地产是要赚钱的，不能赚钱的话，就没有任何价值。在住宅上，一般是采用市场比较法来评估，所以就用已往的销售数据来做市场价格分析即 CMA，但在商业房地产的评估不是用市场比较法，而是用收入分析法 (Income Approach) 来分析的。

在商业房地产中，就是要计算投资回报率ROI，Cap Rate，净现金收入(Netcash Flow)，DSCR 等来综合评定一个商业房地产的市场价格 (Market Price 或 Market Value)。这些数据对于投资市场是非常关键的：

*对于卖主来说，可以根据这些数据来制定合理的出售价格，不至于满天要价或者开出低价。

*对于买主来说，也是同样通过专业的计算与分析，来进行投资的可行性研究，然后才做出科学合理的决策。

*对于专业的房地产评估师来说，评估商业房地产也是用这些方法，评估师的评估结果要与实际成交价一致时，银行才会贷款，除非买主原意用现金支付不足的部分。对于商业银行来说，也是如此，除了对贷款人的信用，收入考虑之外，还要对物业的经营情况来判断是否对于这个物业贷款。

三、概念解析

ROI：投资回报率。ROI=年利润或年均利润/投资总额×100%。用于反映投资的综合盈利能力。

CAP Rate：同ROI类似，但反映的是不考虑有贷款的条件下，一个物业所能产生收入与价格的百分比。CAP是CAPITALIZATION的简写，简单的理解就是把一笔钱放在银行，银行会按一定的利率INTEREST RATE付给你利息，如果你用这笔钱去买房地产作为投资时，这笔钱能为你赚钱的百分比，所以就叫CAPRATE。

Net Cash Flow：净现金收入。如其名称所述，反映了年或年均利润。

Net Operating Income：净经营收入。也就是全年的总收入扣除所有的经营成本(不包括贷款)。

DSCR：Debt Service Coverage Ratio的缩写。即收入贷款比。DSCR就是用一个商业房地产每年的净经营收入除以每年的贷款额，一般美国的银行会要求DSCR大于1.2，才会批准贷款，低于1.2就不会。

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