近期全球房地产市场一个很有意思的现象，也是周末《华尔街日报》的头条：发达国家的房价近期显著上涨，而推升房价的主要原因是这两年来自其他国家的移民。为什么主要发达国家的房价会大涨？现在如果想在美国、澳大利亚、加拿大这些国家买套房需要多少钱？还有到底是来自哪些地方的移民推升了他们的房价？今天麦克斯出国就带大家看看发达国家的房价，以及它跟我们的关系到底有多大。 

一、加拿大 

先说说加拿大。去年，加拿大的房价都还在一路往下走，但自去年加拿大吸收了创记录的近 44 万的移民大军以来，移民带来的后续效应便开始体现在房价上。经过连续 10 个月的房价下跌后，从今年 2 月份开始，加拿大房价开始止跌上涨。 

二、欧洲国家 

在英国，房租价格也创下了一项记录：租金年通胀率（现在的房价比去年同期上涨的百分比）在今年 5 月创下了自 2016 年有记录以来的最高水平，达到 5%。并且在过去的 21 个月里，英国的房租有连续 20 个月都在加速上涨。 

类似的情况也在欧洲其他国家出现，比如说德国。去年，德国的移民人数达到了创记录的 150 万，其中 110 万来自乌克兰。这 100 多万移民的涌入带来的问题也很明显，就是房子不够住。其实，德国政府每年为了解决住房短缺问题，都会新建 40 万套公寓，但这 40 万套也就在正常年份够用，而今光是面对这 150 万的新移民都够呛。数据显示，今年一季度，像柏林、斯图加特这些城市的房租，按季度来算，增速都达到了创记录水平。德国主要七大城市的房租价格都在飙涨，现在这些城市很多有意租房的人都被迫去到周边地区来租房，所以德国的住房也是在吃紧。 

三、美国 

美国的情况看起来好像要好一点：美国全国房地产经纪人协会的数据显示，美国的现房销售价格中位数在 1 月份触底，为 361,200 美元（约合人民币 260 万）。也就是说，大部分美国家庭要买一套房，花费大概就是 260 万人民币。各位可以感觉一下贵不贵。不过这个价格是年初的抄底价，现在你去买已经买不到了，因为从 1 月份到现在，美国的房价是每个月都在上涨，只不过因为去年美国的通胀实在太厉害了，所以现在价格跟去年比的话还是低于去年同期水平。但是，就算比不了通胀最厉害的去年，我看《华尔街日报》还是给到一个很有意思的数据，就是房租和住房成本继续成为美国通胀的主要驱动因素。在 6 月份美国消费品上涨 0.2% 这个数字背后，住房成本的上涨占了 70%。也就是说，在美国整个通胀已经消退的情况下，唯一还在涨的就是房价。 

根据《华尔街日报》的报道，美国现在房屋成本居高不下的原因有这么几个： 

一是有的业主不愿意卖房，原因是他们前些年买房的时候刚好是美国房贷利率最低的时期，如果现在卖掉房子去换房的话，就不会有这么优厚的按揭利率了，所以他们不卖房。还有一个原因就是美国的开发商不给力，这几年房子没盖够。当然原因很多，包括疫情期间供应链跟不上、原材料价格上涨，所以房子盖得少；但也是因为这些开发商之前没有预见到美国接下来居然会有这么一波房屋需求的增长。 

当然这波房价的上涨还有一个重要原因就是美国人口的增长——美国人口在去年新增了 126 万，是自 2019 年以来增速最快的一年。并且其中差不多有 100 万，都是来自移民，这一点也被投资银行高盛近期的一份报告所证实。高盛在这份报告里大概是这么说的：从去年开始，主要经济体的房价在加息的刺激下其实是下跌的。这是个什么道理呢？其实顺着我们刚刚说的那两条线也很好理解。一来，本来打算买房投资的人，现在一看银行存款的利息提高了，那他就会琢磨：原本我投资房地产的收益可能是 2%，但现在银行利率已经到了 2.5%，那我何必还投房地产，直接把钱放在银行里不是赚更多吗？于是这部分人的购房意愿就会降低。二来，加息对银行而言意味着资金成本变高，所以银行给出去的贷款利率也会提高。这样一来，对于那些找银行来按揭购房的人而言，现在银行的按揭利率比以前高了，所以这时候买房需要支付的资金成本就更贵。所以很多人，尤其是大部分都是靠按揭来购房的老外，他们的购房意愿也会降低；更不要说那些房地产开发商，他们在加息的情况下，从银行借款的成本也会提高。 

所以总体而言，只要是银行加息，对房地产市场来说都是降温的信号，通常就会导致高盛报告里所说的，会让房价下降。但是重点我们说回来，高盛的报告认为，本来房价在央行加息以后应该下降，但实际结果是先降后升，等于是把加息给房价带来的负面影响全都抵消掉了。高盛认为抵消掉的原因就是由于大量移民的到来。高盛分析师皮尔多梅尼科在报告中写道：“后疫情时代，移民潮的复苏似乎正在推动人口增长，从而提升了住房需求并抑制房价下跌。” 

四、澳洲 

事实上，靠移民来平抑甚至提升房价的不只是加拿大和美国，《华尔街日报》这篇头条新闻里还特别提到了澳大利亚。截至今年 6 月，澳大利亚主要城市的平均房租在过去的 12 个月里上涨了 11.5%，也就是超过了 1/10。并且，如果跟疫情前相比，澳洲现在的房租价格已经上涨超过 1/4，这涨势的确很猛。 上面说的是房租价格。而至于澳洲的房价，刚刚我们说了，由于有央行加息的影响，澳洲的房价其实在今年 2 月以前一直在下跌，7 个月里跌了 9.1%。但是从 2 月份以后，澳洲的房价每个月都在上升，这点是跟加拿大和美国是很像的。 

那与此相对应的背景是什么呢？那就是澳大利亚在结束了疫情期间的边境管控以后，截止到今年 6 月的 12 个月中，澳洲一共接纳了 40 万人，这个数字只比加拿大少一点儿，而且比疫情前的平均水平翻了将近一倍。而且官员们还估计，到明年的 6 月份，还会另有 31.5 万人移民澳洲。这样算来的话，两年时间就超过了 70 万人。 要知道澳大利亚的总人口才 2,600 万，这一年就有三四十万移民的涌入，确实是个大数目，相当于这个国家一年的人口就要增加 2%。但是供给的住房一年能增长 2%吗？所以在这种背景下，澳洲房价的飙涨也就不足为奇。 

另外，澳洲本土的澳洲广播公司也在一篇报道中提到一点，就是现在澳洲的房屋空置率只有 1.1% 到 1.2%。这是什么概念？在疫情之前的 10 年，澳洲房屋的平均空置率是 3.3%。也就是说，现在只要是套房挂出来就人租、就有人买，而且是加价租、加价买。 

所以，说完澳大利亚、美国、加拿大、英国、德国这一圈以后，小结一下就三句话：第一，这些国家的房价在涨；第二，在上涨的房价当中，租房价格的上涨明显是高于购房价格的上涨；而这就引向第三句话了：过去这两年里发达国家房价上涨的主要因素就是移民的涌入。 

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